Riqualificazione energetica immobili “beni-patrimonio”: diritto alla detrazione

La Corte di Cassazione ha affermato il principio di diritto secondo cui il beneficio fiscale (cd. “Eco Bonus”), per le spese documentate ed effettivamente rimaste a carico del contribuente, relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società), i quali abbiano sostenuto le spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi – cd. “Immobili beni-patrimonio” (Corte di Cassazione – Sentenza n. 29162 del 2019).

IL CASO


L’Agenzia delle Entrate ha emesso cartella di pagamento nei confronti di una società immobiliare, a seguito di controllo formale della dichiarazione dei redditi, per il recupero del beneficio fruito in relazione alle spese sostenute per la sostituzione di vecchi infissi con nuovi prodotti a vetrocamera rispettanti specifici standards presso un immobile concesso in locazione a terzi.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, per i redditi d’impresa (inclusi quelli prodotti dalle società), il bonus fiscale spetterebbe solo per gli interventi sui fabbricati strumentali all’attività sociale, mentre dovrebbero rimanere esclusi dall’agevolazione gli “immobili- merce” (o “beni-merce”), categoria nella quale inserisce anche quelli locati a terzi dalle società di gestione immobiliare.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO


La Finanziaria 2007 ha previsto che, per le spese documentate, sostenute in relazione ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta una detrazione dall’imposta lorda per una quota pari al 55% degli importi a carico del contribuente – cd. “Eco-Bonus”.
Il decreto attuativo, con riferimento ai “soggetti ammessi alla detrazione”, prevede che l’Eco-Bonus spetti alle persone fisiche non titolari di reddito d’impresa, nonché ai soggetti titolari di reddito d’impresa che sostengano spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico sugli edifici esistenti, su parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti. Nel caso in cui gli interventi siano eseguiti mediante contratti di locazione finanziaria, la detrazione compete all’utilizzatore ed è determinata in base al costo sostenuto dalla società concedente.


DECISIONE DELLA CASSAZIONE


La Corte Suprema ha evidenziato che, sulla base del quadro normativo di riferimento, il bonus fiscale (detrazione del 55%) è finalizzata alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti e si rivolge ad un’ampia platea di beneficiari (“soggetti ammessi alla detrazione”), siano essi persone fisiche non titolari di reddito d’impresa, o soggetti titolari di reddito di impresa, incluse le società, con la precisazione che, se gli immobili sui quali è effettuato l’intervento sono concessi a terzi a titolo di leasing, la detrazione è comunque dovuta, ma compete all’utilizzatore anziché alla società concedente.
La ratio legis dell’Eco-Bonus consiste nell’intento d’incentivare gli interventi di miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, ed è coerente e si salda con il tenore letterale delle norme di riferimento, le quali non pongono alcuna limitazione, né di tipo oggettivo (con riferimento alle categorie catastali degli immobili), né di tipo soggettivo (riconoscendo il bonus alle “persone fisiche”, “non titolari di reddito d’impresa” ed ai titolari di “reddito d’impresa”, incluse ovviamente le società), alla generalizzata operatività della detrazione d’imposta.
I giudici della Suprema Corte hanno evidenziato, invece, che la fruizione del beneficio è subordinata alla circostanza che le spese siano rimaste a carico del contribuente. Con riferimento ai soggetti titolari di reddito di impresa, ciò deve essere interpretato nel senso che la detrazione spetta nella misura in cui il costo “a monte” non sia altrimenti deducibile.
Orbene, in base alla qualificazione degli immobili per destinazione, rilevante sul piano contabile e fiscale, gli immobili posseduti da società immobiliari e destinati al mercato locativo costituiscono “immobili-patrimonio”, e si distinguono dagli “immobili strumentali” (destinati all’esercizio dell’attività imprenditoriale) e degli “immobili-merce” (destinati al mercato di compravendita).
Riguardo agli immobili-patrimonio, ossia gli immobili concessi in locazione (non costituenti “beni strumentali” o “beni-merce”), il reddito è di regola determinato ponendo a confronto il canone di locazione, ridotto fino a un massimo del 15% dello stesso, e le spese di manutenzione ordinaria, documentate ed effettivamente rimaste a carico (vale a dire non recuperate dagli inquilini). La disciplina fiscale, dunque, prevede una speciale deroga al principio generale dell’inerenza dei componenti negativi del reddito, rispetto al quale sancisce un divieto assoluto di deducibilità per tutti i componenti negativi relativi agli “immobili-patrimonio”. Pertanto, secondo la Corte Suprema, in ragione dell’indeducibilità delle spese di miglioramento energetico, benché inerenti e migliorative, il bonus fiscale deve ritenersi spettante anche alle società immobiliari in relazione agli interventi su immobili concessi in locazione, esattamente come spetterebbe ad una persona fisica, non titolare di redditi d’impresa, che nulla può dedurre dalla base imponibile.


In conclusione, la Corte di Cassazione ha affermato il seguente principio di diritto: “Il beneficio fiscale, consistente in una detrazione dall’imposta lorda per una quota pari al 55% degli importi rimasti a carico del contribuente, di cui all’artt. 1, commi 344 e seguenti, della legge n. 296/2006 (Finanziaria 2007) e al decreto del ministero dell’economia e delle finanze del 19 febbraio 2007, per le spese documentate relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta anche ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società), i quali abbiano sostenuto le spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi”.

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