Immobili strumentali: opzione per l’estromissione agevolata

La Legge di Bilancio 2020 ha previsto anche per quest’anno la possibilità di beneficiare della procedura di estromissione agevolata dal patrimonio dell’impresa degli immobili strumentali posseduti dall’imprenditore individuale. Il termine ultimo per esercitare l’opzione scade il 31 maggio 2020.

ESTROMISSIONE AGEVOLATA


La Legge di Bilancio 2020 ha esteso agli immobili strumentali posseduti alla data del 31 ottobre 2019 la possibilità di optare per l’estromissione agevolata dal patrimonio dell’impresa individuale.
L’opzione determina il trasferimento degli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa a quello personale dell’imprenditore, per cui vengono assoggettati al regime proprio dei redditi fondiari e non alle regole di tassazione previste per i redditi d’impresa.
Gli effetti dell’estromissione decorrono dal 1° gennaio 2020. L’opzione deve essere esercitata entro il 31 maggio 2020.


Anche se il termine del 31 maggio 2020 cade di domenica, l’esercizio dell’opzione per l’estromissione agevolata degli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa individuale deve essere effettuato entro tale data. In tal caso, infatti, non trova applicazione il differimento al primo giorno lavorativo successivo previsto dall’art. 7, co. 1, lett. h) del D.L. n. 70/2011.
Ciò in quanto ai fini dell’opzione assume rilevanza il comportamento concludente dell’imprenditore, ossia adempimenti dell’imprenditore che presuppongano la volontà di escludere detti beni dal patrimonio dell’impresa, mentre il differimento previsto dalla predetta norma riguarda gli adempimenti che il contribuente deve assolvere nei confronti dell’Amministrazione finanziaria.
Può considerarsi comportamento che esprime in modo concludente la volontà di estromettere gli immobili, ad esempio, la contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale (nel caso di impresa in contabilità ordinaria) oppure sul registro dei beni ammortizzabili (nel caso di impresa in contabilità semplificata).
In ogni caso, l’opzione di estromissione deve essere perfezionata attraverso l’indicazione nella dichiarazione dei redditi dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva.

SOGGETTI INTERESSATI


L’agevolazione spetta a coloro che rivestano la qualifica di imprenditori individuali alla data del 31 ottobre 2019 e la conservino al 1° gennaio 2020 (data a decorrere dalla quale spiega effetto l’esercizio dell’opzione per l’esclusione). In caso contrario – perdita della qualità di imprenditore individuale alla data del 1° gennaio 2020 – risulta già assolto il presupposto per l’attribuzione alla sfera patrimoniale individuale dell’ex imprenditore degli immobili strumentali, con la conseguente applicazione dell’imposizione ordinaria sulle plusvalenze eventualmente realizzate.
La facoltà di estromissione in oggetto compete, altresì:
– all’erede dell’imprenditore individuale, deceduto successivamente al 31 ottobre 2019, che abbia continuato l’attività in forma individuale;
– al donatario dell’azienda che abbia proseguito l’esercizio dell’impresa del donante.
Nelle suddette ipotesi, l’azienda è assunta ai medesimi valori fiscalmente riconosciuti nei confronti del dante causa (de cuius/donante).
L’esercizio dell’opzione non è consentito, invece, nelle ipotesi in cui sia stata concessa in affitto o in usufrutto l’unica azienda da parte dell’imprenditore individuale, in data anteriore al 1° gennaio 2020. Ciò in quanto entrambe le operazioni determinano la perdita della qualifica di imprenditore. In tali ipotesi, i beni facenti parte dell’azienda concessa in affitto o in usufrutto restano relativi all’impresa e concorrono alla formazione dell’eventuale plusvalenza nell’ipotesi di cessione dell’azienda medesima.

IMMOBILI AGEVOLABILI


La disciplina agevolativa riguarda gli immobili strumentali dell’impresa individuale, e precisamente:
– i beni immobili strumentali per destinazione, vale a dire utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa, indipendentemente dalle loro specifiche caratteristiche;
– i beni immobili strumentali per natura i quali, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore oppure se concessi in affitto o in comodato.
Sono strumentali per natura gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D ed E e nella categoria A/10 qualora la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria.
Ai fini dell’esclusione:
– gli immobili strumentali per natura devono essere annotati nell’inventario o, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili;
– gli immobili strumentali per destinazione: – se acquisiti a partire dal 1° gennaio 1992, devono essere annotati nell’inventario o, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili; – se acquisiti anteriormente al 1° gennaio 1992, non necessitano di iscrizione nell’inventario.

IMPOSTA SOSTITUTIVA


L’opzione di estromissione comporta il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP, nella misura dell’8% della differenza tra il valore normale degli immobili strumentali ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto. In proposito è stato chiarito che l’omesso, insufficiente e/o tardivo versamento dell’imposta sostitutiva non rileva ai fini dell’esercizio dell’estromissione: in tale ipotesi, l’imposta sostitutiva non versata è iscritta a ruolo, salva la possibilità di avvalersi del ravvedimento operoso.
L’imposta sostitutiva deve essere versata, tramite modello F24, in due rate:
– il 60 per cento, entro il 30 novembre 2020;
– la restante parte, entro il 30 giugno 2021.


Ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, l’estromissione realizza un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa. Quindi, l’IVA deve essere applicata se all’atto dell’acquisto è stata operata la detrazione dell’imposta, mentre, viceversa l’operazione è esclusa dal campo di applicazione dell’IVA.


Il valore dell’immobile su cui calcolare l’imposta sostitutiva deve essere determinato assumendo il valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo di imposta 2018, e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti. Inoltre, occorre tenere conto del valore attribuito alle aree occupate dalla costruzione al lordo degli ammortamenti fiscalmente non deducibili.
In alternativa, è possibile determinare il valore normale degli immobili con i criteri e le modalità previsti in materia di imposta di registro, applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto i corrispondenti moltiplicatori.


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